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更新(xin)︰2020-02-18 14:36:47       來源︰ 中國證券報(bao) 

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進入2020年(nian)以來,房地產(chan)上(shang)市公司密集發(fa)布海(hai)外融資計劃。截(jie)至目前(qian),房企海(hai)外融資計劃規(gui)模超過100億美元,延you)019年(nian)海(hai)外融資井噴態勢(shi)。房企海(hai)外融資shi)諳摶yi)般較(jiao)長。其(qi)中,遠洋集團(tuan)等房企計劃發(fa)行10年(nian)期(qi)海(hai)外融資shi)本蕁/p>

融資規(gui)模較(jiao)大(da)

今年(nian)以來,華夏幸(xing)福、建(jian)業地產(chan)、中國恆大(da)、龍湖集團(tuan)等數十(shi)家房企發(fa)布了海(hai)外融資計劃,多數房企海(hai)外融資規(gui)模較(jiao)大(da)。上(shang)市房企延you)019年(nian)海(hai)外融資井噴態勢(shi)。2019年(nian),房地產(chan)開發(fa)企業利用外資規(gui)模增長幅(fu)度超過6成。

國家統(tong)計局披露的2019年(nian)1-12月全國房地產(chan)開發(fa)投資和銷售情況顯示,2019年(nian)房地產(chan)開發(fa)企業到(dao)位資金178609億元,比上(shang)年(nian)增長7.6%,增速比1-11月lu)菁涌.6個百分點,比上(shang)年(nian)加快1.2個百分點。其(qi)中,國內貸款25229億元,增長5.1%;利用外資176億元,增長62.7%;自籌資金58158億元,增長4.2%;定金及預收款61359億元,增長10.7%;個人按揭貸款27281億元,增長15.1%。

部(bu)分房企近(jin)期(qi)發(fa)布了多筆海(hai)外融資計劃。以華夏幸(xing)福為(wei)例,2020年(nian)1月14日(ri),公司境外間接全資子公司CFLD (CAYMAN)INVESTMENT LTD.完成境外發(fa)行12億美元的高級無(wu)抵押定息債券。其(qi)中,5億美元高級無(wu)抵押定息債券期(qi)限為(wei)3年(nian),票面利率(lv)為(wei)6.9%;7億美元高級無(wu)抵押定息債券期(qi)限為(wei)5年(nian),票面利率(lv)為(wei)8.05%。

不(bu)少房企海(hai)外融資shi)諳藿jiao)長。以遠洋集團(tuan)為(wei)例,經扣(kou)除發(fa)行費(fei)用、折扣(kou)、開支等,其(qi)全資子公司發(fa)行票據估計所得(de)款淨額約為(wei)3.91億美元,利率(lv)為(wei)4.75%。所得(de)款淨額主要用于償還現有(you)債務。票據將于2030年(nian)1月14日(ri)到(dao)期(qi),發(fa)行期(qi)限為(wei)10年(nian)。

1月8日(ri),碧桂園發(fa)行2027年(nian)1月到(dao)期(qi)的5.5億美元票據,利率(lv)為(wei)5.125%。同時,碧桂園發(fa)行2030年(nian)1月到(dao)期(qi)的4.5億美元票據,利率(lv)5.625%。其(qi)中,勵國集團(tuan)已(yi)購(gou)買(mai)總(zong)額為(wei)8000萬美元的2030年(nian)1月到(dao)期(qi)票據,勵國集團(tuan)由公司主席兼(jian)執行董事楊(yang)國強直(zhi)接全資shi)滌you)。

中原地產(chan)首席分析師張大(da)偉表示,房企抓緊窗口(kou)期(qi),大(da)額度發(fa)行美元債。2019年(nian)房企美元債刷新(xin)紀錄。2020年(nian)美元融資繼續高位運行。房企為(wei)了應對未來可能的市場變化,年(nian)初加快儲備資金。

融資利率(lv)分化

上(shang)市房企海(hai)外融資利率(lv)分化較(jiao)為(wei)明顯。

龍湖集團(tuan)等房企海(hai)外融資利率(lv)較(jiao)低。1月6日(ri),龍湖集團(tuan)宣布,成功發(fa)行6.5億美元票據。其(qi)中,2.5億美元期(qi)限為(wei)7.25年(nian),票面利息為(wei)3.375%;4億美元期(qi)限為(wei)12年(nian),票面利息為(wei)3.85%。

該利率(lv)與其(qi)境內融資利率(lv)相當。根據公告,公司間接附屬公司于2020年(nian)1月16日(ri)及17日(ri)公開發(fa)行2020年(nian)第一(yi)期(qi)境內公司債券,發(fa)行規(gui)模不(bu)超過28億元。此(ci)次發(fa)行分兩個品種(zhong),第一(yi)種(zhong)為(wei)期(qi)5年(nian),第三(san)年(nian)末發(fa)行人有(you)權調整(zheng)票面利率(lv)及ba)蹲收哂you)權回售債券,票面利率(lv)為(wei)3.55%。第二種(zhong)為(wei)期(qi)7年(nian),第5年(nian)末發(fa)行人有(you)權調整(zheng)票面利率(lv)及ba)蹲收哂you)權回售債券,票面利率(lv)為(wei)4.2%。

多數房企海(hai)外融資利率(lv)在(zai)10%左右。1月14日(ri),華南城控股有(you)限公司發(fa)布公告稱,擬增加發(fa)行于2022年(nian)到(dao)期(qi)的2億美元11.5%優先(xian)票據,新(xin)票據將與原有(you)票據合並組成單一(yi)系列。除根據票據條款提前(qian)贖回外,票據將于2022年(nian)2月12日(ri)到(dao)期(qi)。發(fa)行票據所得(de)款項淨額主要用作(zuo)現有(you)債務再融資及一(yi)般公司用途。

張大(da)偉表示,美元債是房企的重要資金補(bu)充渠道。但受額度ren)拗疲 岩猿晌wei)最主要的來源。從目前(qian)情況看(kan),房企融資成本分化明顯,主流房企融資成本在(zai)6%-15%之間,部(bu)分房企海(hai)外融資成本在(zai)4%以內。整(zheng)體看(kan),負債率(lv)高、經營(ying)出現困難的房企融資難度會(hui)進一(yi)步加大(da),大(da)部(bu)分企業融資成本依然平穩。對于經營(ying)穩健的企業而(er)言(yan),融資成本降低是趨勢(shi)。

以償還債務為(wei)主

58安居客房產(chan)研究(jiu)院分院院長張波指出,政策對海(hai)外融資shi)you)所限定,明確限制房地產(chan)企業海(hai)外債資金投資房地產(chan)項目、補(bu)充運營(ying)資金等。因(yin)此(ci),“借新(xin)還舊”成為(wei)企業海(hai)外融資的主要目的。

中國恆大(da)1月16日(ri)公告,公司就發(fa)行2023年(nian)到(dao)期(qi)利息為(wei)11.5%的10億美元優先(xian)票據及2024年(nian)到(dao)期(qi)利息為(wei)12%的10億美元優先(xian)票據,與瑞信、美銀證券、法國巴(ba)黎銀行、建(jian)銀國際、光(guang)銀國際、中信銀行(國際)、天風國際及瑞銀簽(qian)訂協議(yi)。公司主席兼(jian)執行董事許家印(yin)已(yi)認(ren)購(gou)5000萬美元的2024年(nian)票據,公司行政總(zong)裁兼(jian)執行董事夏海(hai)鈞已(yi)認(ren)購(gou)5000萬美元。

對于發(fa)行票據的原因(yin),中國恆大(da)表示,主要為(wei)公司現有(you)債務(包括2020年(nian)票據)再融資,余款用作(zuo)一(yi)般公司用途。

張大(da)偉認(ren)為(wei),房地產(chan)市場穩定發(fa)展,未來房企將更加關注(zhu)資金鏈(lian)安全。融資成本方面,資金成本分化趨勢(shi)將持續。具備資質的企業dao) 中喲da)海(hai)外融資規(gui)模,增加融資渠道,降低融資風險。而(er)融資渠道較(jiao)少的企業未來發(fa)展將面臨瓶(ping)頸。

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